Dans le domaine de l’immobilier, la performance énergétique des bâtiments s’impose comme un critère de plus en plus déterminant. Avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif deviendra prochainement obligatoire pour toutes les copropriétés, qu’elles soient de petite ou de grande taille. Ce diagnostic, qui mesure à la fois l’efficacité énergétique des bâtiments et leurs émissions de gaz à effet de serre (GES), occupera une place essentielle dans la transition énergétique des copropriétés. Dès 2025, cette obligation s’appliquera à un nombre encore plus important de bâtiments.

Le DPE collectif : un diagnostic énergétique global pour la copropriété

Le DPE est un outil essentiel pour évaluer la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Ce document permet de savoir si un logement est énergivore ou, au contraire, économe en énergie. Mais qu’en est-il du DPE collectif ? Il fonctionne de la même manière, à quelques différences près. Au lieu de se concentrer sur un seul logement, le DPE collectif évalue l’ensemble d’un bâtiment en copropriété, y compris les logements individuels et les parties communes.

Dans le cadre du DPE collectif, un diagnostiqueur certifié examine la performance énergétique de tout l’immeuble. Ce diagnostic global permet d’obtenir une vue d’ensemble des performances énergétiques du bâtiment, de la qualité de son isolation à l’efficacité de ses systèmes de chauffage et de refroidissement. À l’issue du diagnostic, une classe énergétique est attribuée à l’immeuble, de A (très économe) à G (très énergivore). Cette évaluation peut ensuite guider les copropriétaires dans la prise de décisions concernant d’éventuels travaux de rénovation énergétique.

Historique et extension progressive de l’obligation du DPE collectif

Le DPE collectif n’est pas une nouveauté en soi : il a été introduit pour la première fois par la loi Grenelle 2, en 2010. Initialement, cette obligation ne concernait que les copropriétés de moins de 50 lots, équipées de systèmes de chauffage ou de refroidissement collectifs. Pour les copropriétés de plus de 50 lots, un audit énergétique plus détaillé était exigé.

Cependant, avec la loi Climat et Résilience de 2021, le cadre législatif du DPE collectif a été considérablement renforcé et étendu. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, les copropriétés de plus de 200 lots sont désormais tenues de réaliser un DPE collectif…, mais ce n’est qu’un début ! Cette obligation va en effet s’élargir progressivement pour inclure presque toutes les copropriétés.

Voici les prochaines étapes :

• 1ᵉʳ janvier 2025 : le DPE collectif deviendra obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots, qu’elles soient à usage d’habitation, professionnel ou commercial.
• 1ᵉʳ janvier 2026 : toutes les copropriétés de moins de 50 lots devront également se conformer à cette obligation.

À terme, tous les bâtiments d’habitation collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ janvier 2013 devront disposer d’un DPE collectif valide. Cela marque une évolution significative dans la manière dont les copropriétés sont gérées, avec une attention accrue portée à la performance énergétique des bâtiments.

Un processus de diagnostic complexe et exigeant

Bien qu’il repose sur les mêmes principes que le DPE individuel, le DPE collectif présente des défis spécifiques, en raison de la nature collective du bâtiment évalué. Le diagnostiqueur utilise la méthode 3CL (calcul de la consommation conventionnelle des logements) pour effectuer les calculs nécessaires, mais le processus est plus complexe en copropriété.

Ce professionnel peut choisir entre les deux options suivantes :

• Visiter chaque logement individuellement.
• Se baser sur un échantillon représentatif des logements. Si cette option est retenue, les observations effectuées sont extrapolées pour le reste du bâtiment. Ce choix peut influencer les résultats du diagnostic, d’où l’importance de fournir un échantillon représentatif et suffisamment d’informations pertinentes.

Le syndic de copropriété joue un rôle primordial dans ce processus. Il doit fournir au diagnostiqueur des informations détaillées sur les équipements collectifs, tels que les systèmes de chauffage et de refroidissement, ainsi que sur l’enveloppe extérieure du bâtiment (toiture, planchers, cloisons intérieures, etc.). Si le syndic n’est pas en mesure de fournir ces informations, le diagnostiqueur devra effectuer des calculs par défaut, ce qui pourrait pénaliser la note finale du DPE collectif.

Le rôle essentiel du syndic et du diagnostiqueur immobilier

Le syndic de copropriété est en première ligne pour la réalisation du DPE collectif. Il doit non seulement sélectionner un diagnostiqueur immobilier certifié, accrédité par le COFRAC (comité français d’accréditation), mais aussi s’assurer que ce professionnel dispose de toutes les informations nécessaires pour effectuer un diagnostic précis. Quant au diagnostiqueur immobilier, c’est un professionnel du bâtiment, spécialisé dans l’évaluation des performances énergétiques et d’autres diagnostics, tels que la présence d’amiante, de plomb ou encore de termites.

Les copropriétaires doivent être conscients que le coût du DPE collectif peut varier considérablement en fonction de plusieurs facteurs : nombre de lots dans la copropriété, complexité des systèmes de chauffage et de refroidissement, ou encore localisation du bâtiment. Selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME), le prix du DPE collectif se situe généralement entre 1 000 et 4 000 €. Cette large fourchette de prix reflète la diversité des situations rencontrées dans les copropriétés.